居住用財産の譲渡所得
マイホームの譲渡所得の特例と種類
マイホーム ( 居住用財産と言います ) を売却して譲渡益( もうけ ) が発生した場合には、他の不動産等に比して税金が安くなる特例があり、要件を満たせば納税者の選択により確定申告で適用できます。
逆に譲渡損失 ( 売却損 ) が生じた場合には、土地建物等の譲渡損失は、他の所得との損益通算や翌年以降への損失の繰越は平成16年以降適用できなくなっていますが、居住用財産の譲渡損失で一定の要件を満たすものは、確定申告書の提出でこれらが可能となり税金の還付を受けることができます。
譲渡益が発生した場合
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
要件を満たす場合に、譲渡益から3,000万円を限度に控除し、残額に所有期間に応じて所得税30.63％住民税9％又は所得税15.315％住民税5％が課税されます。 - 居住財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
譲渡した年の1月1日現在で所有期間が10年を超える居住用財産の譲渡益で一定の要件に該当するものについては、次のように軽減されます。
譲渡益が6,000万円以下の部分については、所得税10.21％、住民税4％
譲渡益が6,000万円超の部分については、所得税15.315％、住民税5％
なお、上記3000万円の特別控除との重複適用が可能です。 - 特定の居住用財産の買換え特例
要件に該当するマイホーム ( 譲渡資産 ) を売却し、新たなマイホーム ( 買換資産 ) を取得した場合には、譲渡代金 ( 1億円を限度 ) のうち買換資産の購入代金に充てられた金額については、譲渡はなかったものとして課税されず、譲渡代金が買換資産の購入代金を上回った部分の金額だけ課税されます。買換資産に充当された譲渡代金相当額は課税が繰延べされます。
この場合には、上記の3000万円の特別控除、長期譲渡所得の軽減税率の特例のいずれとも重複適用はできません。 - 上記いずれかの特例を適用した場合には、新たに購入した居住用財産については、住宅取得のローン控除の適用はありません。
譲渡損失が発生した場合
土地、建物等の譲渡による損失の金額については、給与所得その他の所得との損益通算や翌年以後の損失の繰越は適用ありませんが、一定の要件に該当する場合には他の所得との損益通算や損失の繰越が認められます。
- 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失と繰越控除
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産の譲渡損失の金額で、譲渡の前年1月1日から譲渡の翌年12月31日までに買換資産を取得し、その買換資産の住宅借入金等を有するなど一定の要件に該当するときは、その損失の金額は他の所得との損益通算及び翌年以後の繰越控除の対象となります。
この場合には買換資産の住宅ローン控除の適用もあります。 - 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の住宅借入金等の残額を有する居住用財産の譲渡損失の金額で一定の要件に該当するものは、その損失金額のうち住宅借入金等の残高から譲渡代金を控除した残高までの金額は他の所得との損益通算及び翌年以後の繰越控除の対象になります。
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